大家好，我是勇谈。24日国务院副总理主持的房地产座谈会已经为下半年的楼市定调了，坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段。可以肯定的是不论是从国家层面还是地方层面都还会继续加持过去几年的房产调控政策，甚至对于东部和南部发达地区的调控会更加严格。这样的情况下，房产投资者就需要谨慎了没有的好投资渠道牢记一点“现金为王”。
下半年的楼市走势其实已经很明朗了，高层定调清晰，各个部门地方正在贯彻实施坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策的调控方向，保证房地产市场健康稳定发展是高层给予的准确信号较长一段时间以来房价持续大涨的很大一部分原因就是“房地产经济”，因为地方GDP考核和土地财政等问题不得不依赖于房地产。不过随着2016年国家开始明确提出“质量发展”后，以GDP为纲的发展道路进行了“升级”。如今我们对于经济发展更加求质量而不是速度，从过去的粗放式发展到精细化发展转变。这点从近几年国家不再重点强调“GDP增速就可以看出来”，图上所示是近10年来国内GDP增速走势图，可以看到一个基本趋势“GDP增速在持续走弱，这也是求质量发展的前提”。各位可以想象一个基本的思路：如果说经济增速不再是唯一追求目标，那么一直以来被寄予厚望的房地产行业还有大力扶持发展的必要吗？肯定不是。
能够维持房价继续保持上涨的主要因素已经比较单一，“资本涌入”还是主因，只要管控好资本流入方向，房价想要保持非理性上涨就比较难了图上所示是近13个月国内M2供应量及同比增速走势图，可以看到2019年开始较长一段时间内M2增速都保持了两位数以下的增长，这个也是2019年国内房价走势相对平稳的原因之一。不过随着2020年3月份国内复工复产的需要，M2增速已经连续4个月保持两位数增长，资本流向的不确定性是会不会造成房价异常波动的关键因素。近期包括深圳等城市房价出现不正常波动或多或少都跟M2供应量增加有关系，毕竟发达地区的城市投资风和“投资嗅觉”还是比较灵敏的。
真正的房产投资机构、专业投资者2018年前已经逐步退出了，如今市场上的投资者多数还是抱着“捡漏”心态，实际上投资渠道不仅仅只有房产这一条抑制房产投资已经是一种共识，这种从上而下的举动会始终贯彻下去，2020年疫情发生后高层的屡次表态已经很清楚2016-2018年不少城市的房价不正常上涨有很大部分原因跟棚改，去库存有关系；不过随着2019年用“旧改”代替“拆迁安置”，今年又开始全面开始推行，可以说助长房价持续上涨的动力之一已经彻底“熄火”。之前我写的一篇关于旧改的文章中就提出了旧改不能助长房价不正常上涨的关键原因就是“旧改不会创造大面积的非正常住房需求”，这点是跟拆迁安置有着本质区别的。在房价没有暴涨，不能带来高额回报的情况下，房产投资风自然会降下来。
未来房价持续上涨的主动力很有可能恢复到需求和成本为主上来，不过随着需求减弱，房价持续上涨的动力会愈发不足目前来看国内整体的房产供应是过剩的，2010-2019年近10年累计出售的房产超过120亿平米，加上拆迁安置房的火热开工，国内近10年的房屋空置率达到40%以上是事实。尤其是对于三四五线城市来说，本身的人口数量持续减少，购买力和潜在需求都在不断降低，维持高房价的“底气”愈发不足。除去一二线和部分经济发展较好的三线城市未来因为还有持续的人口流入带来的住房需求外，多数城市在未来几年会逐步陷入“卖不出去”的漩涡中。
投资房产的风险越来越高，成为不动产的概率也越来越高，未来房产投资的风险仅次于股市，对于投资者来说基金等或许是不错的选择房产投资获得的收益愈发不明显，投资房产未来成为“不动产”的概率越来越高，变现难已经不是个别现象房产投资之所以长期被人们认可和追捧，其中很重要的因素就是“变现快”。不过从2018年后这样的局面明显被改变了，二手房交易挂牌半年以上司空见怪，甚至一些位置不是很好的房产挂牌几年无人问津也是常态。产生这样情况的原因也很简单“房产投资过剩，房产供过于求”，每年新增城镇常住人口1700万，但是销售的房产面积就高达1.7个亿平米，房产不供过于求才怪。所以，对于多数城市来说房产投资就意味着“变现难”。
其实从2013年后以余额宝为代表的货币基金已经走入了大家的视野，对于多数人来说基金投资风险相对较低而且收益基本可观，已经逐步成为投资者新的选择基金投资本身就是由专业团队操盘，收益相对稳定，风险相对较低其实是比较适合现代投资者的。门槛不高，一般的基金投资年收益率在5-8%之间很常见，风险并不是像股市一样那么高决定了基金投资会成为越来越多人的选择。对于投资者来说如果真的有闲钱，可以试试基金投资（不过还是需要点专业知识的）。
综上，下半年楼市走势已经基本被高层定调，投资者进入楼市的风险也越来越大。在楼市降杠杆的情况下，多数投资资本都会被逐步挤出来，股市或者基金等市场才会是投资资本的新的落脚点。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
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中国房地产行业泡沫越来越明显，经过不断的炒作和恶意抬高房产房子价格，导致价格居高不下。国家不断颁发出不同的政策去抑制这种行为，直至颁发出“限购令”:房子只住不炒”这个政策后，成功遏制住了绝大部分炒房客、炒房团行为！根据问题所提到:“下半年楼市走势会怎么样，投资者何去何从？”我有几点分析与建议:一.分析下半年房产走势与投资者走势
●针对中国房地产行业走势，其实已经是很明朗一个问题了。现在国家严格把控房产价格和住宅建设用地以及商业用地都在进行不断调控以及抑制，以及对炒房客、炒房团的严厉打击与遏制这种行为，基本会稳定在一个范围内小波动可能性比较大，除非有其他的媒介因素所导致，房价大幅上涨或者大幅度下跌！
▲01.下半年房地产走势影响与后果:
①下半年中国房地产行业影响
【1】根据官方数据表明国家统计局发布的官方实时数据显示上半年，中国房地产行业开发投资增长1.9%左右，但是房地产行业一季度为下降7.7%左右。我们国家居民住宅区商品房销售面积69404万平方米²左右，根据往年数据对比同比下降8.4%左右，中国房地产行业居民住宅区商品房的销售额66895亿元，根据以往数据进行对比同比下降5.4%左右。根据2020年上半年中国房地产行业房子销售情况来看，冲力量还是比较大的。
【2】根据官方发布数据图表表明，2011至2020年这期间，中国全国商品房销售面积逐年下降。
⑴上半年从10%～30%同比下降到:-5%～-10%
⑵下半年从0%～15%同比下降到0%～-10%
由此可见，商品房销售面积不管是2011年的下半年走势，还是2020下半年走势都比上半年弱。
②下半年楼市走势后果
【1】下半年的楼市主要走势还是以“稳”为主
在国家严格把控的条件下，楼市近几年的走势基本都是稳在这个范围内波动不会有很大的动静。
必须坚守:“房子只住不炒”这个原则，所以房产的走势，显而易见会稳在这个范围内，动作不会很大，很有可能会更多的抑制政策出现，进行进一步调控与牢牢坚持这个原则，坚决不动摇！
【2】疫情影响中小地产房企难生存
因为上半年疫情的影响，中小地产生存能力比较弱，所以有很多中小房企都面临着破产的危机。因为疫情的影响中国经济受大巨大的冲击，很多人不敢进行投资购买小地产房企，都会选择大地产进行去购买，就是为了规避风险，怕小地产破产跑路。
【3】政策抑制房产走势
(1)政策的抑制，房产行业近几年来生存非常艰难。很多大地产房企、中小地产房企今年的口号是“活下去”
根据20家中国房地产房企行业2020三季度这几个月总的销售额的数据对比，今年的销售额比往年相差很多。2015年～2019年销售额都是在持续上升一个趋势，而2020年上半年销售额以及下半年的走势来看，2020的总销售额会比往年数据相差约22%左右。根据30家知名房地产房企发布的三季度总销售额进行对比，今年跌幅比较往年严重的多！
(2)根据官方发布数据表明2020全国房地产行业房企销售业绩数据表明显示，销售额比较好的大多是知名房地产。而其他的房企总销售额相对比较低！
▲02.下半年楼市走势对投资者影响
①楼市走势对投资者影响
【1】政策对投资者影响
根据目前中国房地产的走势来看，价格基本稳定在一个范围内。而且国家严格把控房产市场，对炒房客、炒房团的严厉打击与遏制这种行为蔓延，所以投资者在政策的冲击之下，生存也是非常艰难的！【2】疫情对投资者的影响
根据上半年疫情对中国经济带来巨大的冲击，短短期间内无法恢复，导致各行各业受到了非常大的影响，很多人的手头工作以及公司都受到了很大冲击，所以手头资产有限，甚至有些人资产已经破产。
所以疫情的影响下，导致很多人想投资房产都是有心无力，加上各种条件限制，更为艰难！
【3】限购令限制“房子只住不炒”
因为限购令的限制，很多投资者已经没有条件去进行房地产投资，除非有其他的违法途径进行投资不然很难进行投资！
【4】房子空置率高达40%
对于现在房地产行业来说，泡沫越来越明显，之前炒作的房子、铺面、公寓、写字楼空置率现在越来越高。
因为整个房产市场已经饱和状态，所以导致很多资本主义房产市场房子流动性越来越差，投资有种有去无回的现象。所以这些无形中的排挤，会让很多投资者退出这个资本主义市场，不然风险越来越大，获利机会越来越小，导致投资房地产的投资者越来越少！
二.针对房产走势以及投资者一些建议
①中小房企转型
针对目前房地产房企的发展，许许多多中小房企已经很难在这个房地产资本市场生存，2020年总销售额基本都被大方地产开发商企业占领市场份额，小房地产开发商基本没有分到这一块大饼，如果不转型只能等待消亡！
②投资者要适当退出房产炒作投资，大势已去
根据目前国家政策不断调控与严厉打击，始终坚持与倡导“房子只住不炒”这个原则，态度已经很明显强硬，不能违背政策而去投资，这样的投资风险非常大，而且不可取！
③房子房价杜绝炒作
房子价格越来越高，导致许许多多房子的空置率越来越高，而中国2/3以上都是普通基层民众，很多省外务工人员无法进行去购买房子。因为工资低收入也就低，虽然限购令遏制炒房客、炒房团炒作房子价格更高，但是没有实质去解决民众买房问题，所以想要解决房价问题，必须要降低普通居民住宅开发商拿地税收，才有降价可能性，不然房子走势都会在这个范围内波动！
总结:必须坚持“房子只住不炒”，投资者建议转行！中小企业房企也要转行，不然会导致破产加速！
