大家好，我是勇谈。近日芜湖发布了《芜湖市2019年1-12月房地产市场分析报告》，根据报告显示全市商品房销售面积同比下降38.08%；在过去的2019年取得这样的成绩，无疑说明了过去一年芜湖房地产确实不好过，不仅仅是销售面积包括商品房供应面积也出现了26.21%的下降，这么大幅度的下降起码可以说明一点“购房者不买单，开发商日子不好过”。借此机会简单谈谈我的观察。
商品房销售面积下降和商品房（预售）供应面积下降，足以说明一点“购买力不足”
第一、对于以本地居民为主要购买力的芜湖市来说，当地居民对于房价的变动是很敏感的，无疑2019年的数据就是当地对于高房价的真实市场反应。根据报告显示购房者的户籍中高达91.79%都是本地居民购买，这点也与过去我一直强调的一个观点“三四线城市的房产基本都是本地人购买为主”基本一致。而以本地居民为主要购买力的特点就需要参考芜湖当地的收入水平了，根据2018年的数据显示芜湖全年城镇常住居民人均可支配收入38397元；如果按照家庭收入来看（家庭按照2个人有收入来计算），那么芜湖的收入水平可以支撑的最高房价应该是在12799元左右；而目前芜湖市辖区的房价也基本在这个水平，比如：弋江区01月新房均价12081元/m²、鸠江区01月新房均价12350元/m²、镜湖区01月新房均价12520元/m²；可以说这样的房价已经到了最高点，出现下降也是必然。
第二、在刚需不足，房产投资势头减弱的情况下，芜湖房地产市场出现这样的情况是必然。19000多套二手房挂牌，这就是芜湖如今的二手房市场情况，前期芜湖的房产投资风确实严重。根据数据查询后得知，截止到今天为止芜湖共计有19230套二手房挂牌，一个市区常住人口150万左右的城市有这么多的挂牌，足以说明当地居民有不少参与了房产投资。不过可以肯定的是房产投资随着房价变得稳定，甚至下降肯定会减弱。
芜湖市2019年度的房地产市场分析报告反映了很多情况，三四线城市都需要谨慎了第一、类似于芜湖这样的城市房价是很难出现持续上涨的，本身房价上涨也是需要足够的产业和人口支撑的。虽然说芜湖在安徽省内算不上人口流出城市，但是绝对不是明显的人口净流入城市。一个GDP总量只有3278.53亿元（2018年），年人口流入只有几万人的三四线城市来说很难支撑房价持续上涨，2019年的房价走势我更多的理解为“价格合理回归”。
第二、维持房地产市场基本稳定，房价基本稳定是2020年芜湖需要做的事情，销量与供应双降还是常态。以目前芜湖市区均价1.2万以上的房价来看，还是有很大的回调空间的，尤其是二手房市场，以投资为主的这批人肯定会越来越着急出手，降价出售是大概率。而二手房市场房价的下降是不是会影响新房的价格？这点就看到地方的态度了，如果地方不过多干预新房价格出现回调也是必然。
综上，芜湖市2019年度的房地产市场分析报告充分反映了一个事实“2019年三四线城市房地产不好过”，而这种情况会随着2020年的到来持续存在。当大家购房回归理性的时候，也就是房价回归理性的时候。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
19年芜湖房价是一个价跌量跌的走势。下图是房价走势，下跌还是较为明显的，
销量方面，《芜湖市2019年度的房地产市场分析报告》有很详尽的内容，市区商品房销售面积401.52万平方米，同比下降43.35%；其中商品住房销售面积357.38万平方米，同比下降45.22%。市区批准商品房预售面积268.96万平方米，同比下降17.20%；其中商品住房批准预售面积251.3万平方米，同比下降12.24%。销量下跌还是比较大的。
2019年12月房价9671元/㎡，作为一个居住在房价很高的小地方，面对不到万元房价总感到很幸福，绝对房价并不高，仅仅相当于某些小县城新楼盘房价的一半左右。全年城镇常住居民人均可支配收入38397元，增长9.2%，可以购买3.97平米房子，这样的购房压力对于一般工薪族而言，还是比较大的。因此房价并不存在低估的成分。芜湖临近合肥，2016年的楼市高潮中，诞生了“房价四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州，房价出现暴涨，芜湖房价较高，是不是跟合肥房价大涨有关系，缺少可以判断的证据，也就不做评价了。
18年房屋建筑施工面积 2572.08万平方米，比上年增加 36.41万平方米；房屋建筑竣工面积1281.92万平方米，比上年增加175.38万平方米。从这一数据看，芜湖房地产投资依然活跃，供应也较为充足，缘何19年房地产销量要比18年下跌比较多呢/难以评价。
芜湖采取了多种调控措施稳定房地产市场，这是很好的政策，可以稳定居民预期，也可以保证地产市场健康发展，不至于出现大涨大跌，从房价走势看，芜湖房价尚有调整的压力。
