大连新政:4区新房网签满5年方可交易,降低宅地出让溢价率

8月16日，辽宁省大连市发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，部分区域严格限制新购住房上市交易，降低宅地挂牌交易时的最高溢价率，进一步加强新建商品住房价格指导。
《通知》要求，凡在大连中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。新建商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对商品住房的限售政策充分说明当前大连严打投资投机炒房的导向。限售政策成为近期很多城市采取的调控政策，也是为了打击短线操作的做法，将促进购房行为的更加理性。大连此次调控，充分说明调控主动性强、及时管控市场新情况，进一步体现下半年全国重点城市政策升级的导向。
在严格住宅用地出让价格管控方面，大连提出合理确定住宅用地出让底价，降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率，结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。
加大热点区域土地供应，提高竞买保证金比例。房地产开发企业竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本，同时按市政府相关文件要求建成后产权归政府，并加强后续开发建设监管。
严跃进续指，值得关注和学习的是，大连楼市新政中关于“合理确定住宅用地出让底价，限定最高溢价率”及“竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本”。严跃进说，大连在底价确认方面有较好的思考，减少了过去简单以控制溢价率为目标的做法。“管住底价、控制溢价”的操作，会成为各地土地市场的重要体现。竞配建的项目的产权和管理权无偿移交给市政府并且不计入商品房开发建设成本，这意味着房企无法变相提高房价。
《通知》规定，各房地产开发企业购买住宅用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金。对非理性竞地价的企业联合约谈警示，加强后续监管，严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。
大连同时严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目，有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。
大连将落实房地产金融审慎管理要求，加强对法人银行业金融机构房地产贷款集中度监控与管理，加大对经营用途贷款违规流入房地产领域的监督检查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。严格执行差别化住房信贷政策，严格收入认定标准，通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式，核定借款人的真实收入。通过加强房地产金融监管，形成稳定的政策预期，促进金融、房地产同实体经济均衡发展。
对于《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）的要求，大连表示，将持续开展房地产市场秩序整治工作，加大联合整治执法力度，进一步规范房地产企业、中介机构的经营行为，对未批先售、捂盘惜售、恶意哄抬房价、虚假宣传、信贷资金违规购房、变相规避调控政策等违法违规行为进行严肃查处，督促整改落实，并完善相关制度，建立长效管理机制。推动将房地产领域违法违规行为纳入信用信息共享平台，依法依规实施失信联合惩戒。
大连同时要求各自媒体、网络平台严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，对发布信息的合法性、合规性、真实性和导向性提前进行评估。各相关部门对捏造和散布不实言论、散布房价上涨言论、制造恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为的严肃查处。
大连现辖2个县级市(瓦房店市、庄河市)、1个县(长海县)和7个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区、普兰店区)。另外，还有金普新区、保税区、高新技术产业园区3个国家级对外开放先导区，以及长兴岛临港工业区和花园口经济区等。
今年以来，大连新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格连续上涨，特别是5月、6月，大连新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.2%、1%。根据8月16日发布的《2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，大连新建商品住宅销售价格环比涨幅0.6%，同比涨幅6.1%；二手住宅销售价格环比涨幅0.4%，同比涨幅6%。