根据我国《物权法》的规定不动产的设立、变更、与消灭转让以登记为生效要件，在你购买的二手房不能办理过户登记的话，物权转让不发生法律上的效力，即你没有取得该房屋的所有权。但你们的买卖合同是有效的，在合同成立后不能立即办理过户登记的情况下，可以约定违约金或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的数额一般不超过标的额（即房屋买卖价款）的20%。在对方不履行过户登记义务时，可以要求对方返还价款和支付违约金。
居住房和商用房有什么区别
居住房是属于住宅房，用于自然人购买居住。而商用房则属于商业用房，多作为门市房，用于经营。他们的区别如下：
1、用途不同
商业用房主要从事商业行为。如商店、饭店、诊所，作为经营场地，用于投资做生意。
住宅房属于普通性质住宅，适合人们正常居住，外来人员较少。不会对出行和日常生活造成困扰，私密性也比较好。
2、水电费用标准不同
商业用房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。
而住宅房，水电费按照民用水电的标准来收取。长远看来，住宅的水电费支出至少会比商业用房的水电支出少一半。
3、土地使用年限不同
房屋的使用是没有年限限制的，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年。其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。
参考资料来源：百度百科-商品房
参考资料来源：百度百科-住宅
参考资料来源：百度百科-商业用房
